一、2011年4月27日，中国民生银行股份有限公司南昌分行（下称“民生南昌分行”）与江西健缘家俱有限公司（下称“家俱公司”）签署抵押贷款协议，并对家俱公司所有的位于南昌县莲塘镇XX路X号X01室、X02室、201X室、202X室的房产（下称“案涉房产”）进行了抵押登记。
二、姜帆系其与家俱公司民间借贷纠纷案的申请执行人，执行案号为南昌东湖区法院（2012）东执字第116、117号。姜帆在与家俱公司的借款合同中并没有约定担保物权条款，其债权为普通债权。南昌东湖区法院对被执行人家俱公司所有的案涉房产进行了首封。
三、因家俱公司未履行其与民生南昌分行约定的债务清偿义务，经诉讼，南昌中院作出（2012）洪民二初字第217号民事判决。家俱公司仍未履行生效判决书所确定的义务，民生南昌分行申请执行，南昌中院作出（2013）洪中执字第76-3号执行裁定，拍卖被执行人家俱公司所有的案涉房产。**次公开拍卖时，因无人报名而流拍。
四、2015年8月26日，姜帆向南昌中院提交以物抵债的书面申请，以其作为执行债权人申请以案涉房产中的一间抵偿相应债权，申请执行人民生南昌分行作为抵押权人不同意以物抵债，南昌中院裁定驳回姜帆请求。
五、姜帆向南昌中院提出异议，请求撤销该院裁定。南昌中院认为：异议人姜帆的普通债权只能在执行财产扣除执行费用和清偿民生南昌分行的抵押优先受偿权后，才能按照法律规定受偿。故南昌中院作出（2015）洪中执异字第64号执行裁定，驳回姜帆异议。
六、申请复议人姜帆不服南昌中院裁定，向江西高院申请复议。江西高院认为，申请复议人姜帆作为本案普通债权人实现以物抵债，势必损害其他债权人的优先受偿权，故裁定，驳回姜帆复议申请。
裁判要点及思路：
执行房产拍卖时无人竞买，其他执行债权人申请以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产以抵偿其所有债权的，需经具有优先受偿权的债权人或申请执行人同意，且不得损害其他债权人的合法权益和社会公共利益。
本案中，申请复议人姜帆系另案生效法律文书确定的执行案件普通债权人，申请执行人民生南昌分行系本案拍卖标的物的抵押权人，对本案抵押物及以物抵债的标的物具有优先受偿权。因本案执行拍卖物**次流拍，普通债权人姜帆申请以物抵债，抵押权人民生南昌分行作为享有优先受偿权的债权人不同意以物抵债，且未放弃优先受偿权，优先受偿权应当受到法律保护。所以，法院未支持申请复议人姜帆以物抵债的请求。
实务要点总结：
前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人在面对变价财产上负有其他优先权时，需要明确受偿顺序以保护自身债权的实现。结合高院的裁定文书，在执行实务中，应**关注以下内容：
一、执行标的物的抵押权人，标的物上担保物权的清偿顺序优先于普通债权，但应注意该标的物上的其他优先受偿权
《物权法》**百九十九条规定“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”《担保法解释》第七十四条规定“抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款，当事人没有约定的，按照下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息。”
此外，还需注意抵押权与其他权利竞合时，清偿顺序的判断。如：同一财产登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿；同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿；同一财产有抵押权与建设工程优先受偿（《合同法》286条）权并存时，建设工程优先受偿权优先于抵押权。
二、执行标的物上的普通债权在清偿顺序中处于**后被保护的权利，《民诉解释》第五百一十条规定“参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占有全部申请参与分配债权数额的比例受偿”，所以普通债权人在债务发生前应该尽可能在债权上设定抵押担保，在执行财产时，应该**大限度的寻找被执行人的财产信息。
三、因本案中首封法院属于优先债权执行法院的下级法院，所以尚未涉及到首封法院与优先债权执行法院商请移送的问题。
相关法律：
以下为该案在**法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于“拍卖房产上因负有其他优先债权，普通债权人申请以物抵债的请求难以被支持”的详细论述和分析。
本院认为，“依照《民诉解释》第四百九十二条规定，被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务。《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。本案中，申请复议人姜帆系另案生效法律文书确定的执行案件普通债权人，申请执行人中国民生银行股份有限公司南昌分行系本案拍卖标的物的抵押权人，对本案抵押物及以物抵债的标的物位于南昌县莲塘镇XX路X号X01室的房屋具有优先受偿权。现作为本案执行拍卖物的位于南昌县莲塘镇XX路X号X01室的房屋**次流拍，本案申请执行人中国民生银行股份有限公司南昌分行作为享有优先受偿权的债权人不同意以物抵债，且未放弃优先受偿权，不能视为其已放弃对本案位于南昌县莲塘镇XX路X号X01室的房屋的优先受偿权，其合法权益应当受到法律保护。如申请复议人姜帆作为本案其他执行普通债权人实现以物抵债，势必损害其他债权人合法权益。因此，申请复议人的理由不成立，本院不予支持。南昌中院原执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。”
案件来源：
江西省**人民法院：《姜帆执行复议一案执行裁定书》【（2015）赣执复字第47号】
延伸阅读：
1、变价房产上存在租赁负担时，需要判断租赁合同与查封财产之间的时间先后顺序
案例一：《无锡市新特高教育科技有限公司、无锡市环亚国际语言专修**等与袁宇峰、曹芳等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【江苏省**人民法院（2015）苏执复字第00129号】
本院认为，“《中华人民共和国物权法》**百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案承租房屋上设有抵押，设定抵押权的时间为2012年8月14日。申请复议人主张的租赁合同签订时间在设定抵押权之后，该租赁关系不得对抗本案申请执行人（抵押权人）渤海银行南京分行。《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条**款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法**的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。南京中院系于2014年6月13日查封涉案房屋，申请复议人主张从2014年8月占有使用涉案房屋，该时间也在法院的查封时间之后，该租赁行为不得对抗人民法院对涉案房屋的执行。《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条**款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故无锡中院作出（2015）锡执委字第00001号通知书限新特高公司在收到本通知书之日起三十日内主动将人员和设备搬离现场并无不当。”
2、案外人与被执行人属恶意串通，伪造交付租金证据，对案外人提出的阻止移交占有的请求，法院不予支持
案例二：《池敏与银隆融资担保有限公司、中泰（福建）商贸有限公司等不良债权转让合同纠纷执行异议执行裁定书》【福州市中级人民法院（2016）闽01执异49号】
本院认为，“本案讼争房产登记于被执行人池海名下，应认定为被执行人池海所有，在其未履行生效法律文书确定的还款义务时，法院依法对其财产采取拍卖等强制执行措施，并无不当。案外人以其系承租人为由主张停止拍卖，但租赁权的成立与否均不能阻止法院对执行标的采取拍卖、变卖等处置措施。且案外人所称的租赁长达18年、在签订租赁合同后半年内支付完毕18年的租金63万元，有违常理及交易习惯。案外人称2013年2月1日转账给被执行人池海的50万元是租金，并向本院提交被执行人池海所写落款时间为2013年2月1日的《收条》，但根据本院调取的银行资金流水明细，案外人池敏与被执行人池海间有多笔资金往来，特别是在2013年1月31日被执行人池海转账50万元给案外人池敏，次日2013年2月1日案外人池敏又将该50万元回转给被执行人池海，因此，案外人池敏与被执行人池海属恶意串通，伪造交付租金证据，对案外人池敏提出的阻止移交占有的请求，本院不予支持。”
3、有两个以上执行债权人申请以拍卖流拍财产抵债的，应优先考虑对涉案流拍财产依法享有优先受偿权的债权人
案例三：《中粮世通供应链物流（中国）有限公司与烟台驰盛房地产开发有限责任公司保证合同纠纷执行裁定书》【山东省**人民法院（2016）鲁执复224号】
本院认为，“本案争议的焦点问题是对于拍卖流拍的财产，有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，应如何确定债权承受人的问题。《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条**款规定：“有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人……”。从复议申请人李先树提出的复议理由和烟台中院查明的事实看，本案涉案财产**次拍卖流拍的时间为2016年2月25日，复议申请人于2016年3月21日提出以物抵债申请，本案申请执行人中粮公司于2016年4月20日提出以物抵债申请，两执行债权人提出以**次拍卖流拍价以物抵债申请的时间均在法定期限内，应认定两执行债权人申请以物抵债符合法律规定。但是，从复议申请人的复议请求看，复议申请人虽自称是担保物权债权人，但其没有主张对涉案财产享有优先受偿权，亦未提供相应的证据证明其为担保物权债权人。而本案申请执行人中粮公司是生效法律文书确认的抵押权人，对涉案流拍财产依法享有优先受偿权。因此，依法应认定中粮公司所提以物抵债申请受偿顺位优先于复议申请人。复议申请人请求以物抵债的理由没有法律依据，应不予支持。”
案例四：《兴业银行绵阳支行、另案执行债权人程德勇等23人与贾刚、李霞、盐亭县风雅商务有限责任公司金融借款合同纠纷一案执行裁定书》【绵阳市中级人民法院（2015）绵执字第173-4号】
本院认为，“根据《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条**款‘有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额’的规定，本案申请执行人兴业银行绵阳支行于2013年7月1日即办理了案涉处置资产的抵押登记，取得房屋他项权证书。其作为抵押权人，就案涉处置资产依法享有优先受偿权，应在以物抵债中优先承受，故另案执行债权人冯海芳、四川利贞公司、程德勇等23人以物抵债的请求，本院不予支持。”
4、以物抵债债权的承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额
案例五：《韩荣与彭淑华民事执行一案执行裁定书》【四川省**人民法院（2016）川执复5号】
本院审查认为，“本案执行标的物系李星明、彭淑华与案外人杨茂柏按份共有的房产，经法院三次拍卖均流拍。经执行法院协调，案外人杨茂柏同意以第三次拍卖保留价2098.8928万元在支付其所占份额的对价的前提下以物抵债，换言之，本次以物抵债是附条件的以物抵债。执行法院在征询各债权人是否申请以物抵债时，韩荣未提交申请。执行法院在收到张述平交至法院的案外人杨茂柏所占房产份额对应价款839.55712万元后，将执行标的物裁定与张述平以物抵债。根据民法公平原则中权利义务对等的要求，本案中韩荣基于不愿承担支付案外人房产份额对价的义务，放弃以物抵债的意思表示应视为其自动放弃本次受偿。本案执行标的物的按份共有人李星明、彭淑华系申请执行人张述平的共同债务人，本次以物抵债，张述平的债务并未足额受偿。根据《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条**款的规定，以物抵债债权的承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。故张述平不存在补交差额的情形。”
5、司法拍卖中申请执行人丧失竞买资格后，申请执行人有权申请以流拍财产抵偿债务
案例六：《广东省信息技术开发公司申请执行复议案裁定书》【广东省**人民法院（2014）粤高法执复字第46号】
本院认为，“司法拍卖中申请执行人丧失竞买资格后，能否申请以流拍财产抵债。**，申请执行人在每次拍卖无人竞买或者竞买人的**高应价低于保留价时，都有权利申请以物抵债。根据《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条**款以及**十六条规定，申请执行人（执行债权人）要求以物抵债是实现其债权的一种方式，在任何一次拍卖当中，如果拍卖时无人竞买或者竞买人的**高应价低于保留价，到场的申请执行人（执行债权人）都有权利以该次拍卖所定保留价申请以物抵债。**，虽然原竞买人省信息公司在重新拍卖时不得参加竞买，但其丧失的只是竞买人的资格，无权参与竞买并不因此丧失申请执行人（执行债权人）到场要求以物抵债的权利。虽然根据《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》**十五条**款规定，原竞买人省信息公司因其原因导致重新拍卖，在重新拍卖时不得以竞买人的身份参加竞买。但是，《**高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、**十六条、**十八条均明确规定，申请执行人有权申请以流拍财产抵偿债务。广州中院对涉案金穗大厦第四层房产拍卖因无人竞价导致流拍，省信息公司以申请执行人（执行债权人）的身份，请求以该次拍卖保留价18953811元接受涉案拍卖房产，交付其抵偿本案相应的债务，符合法律规定，应予准许。”
6、案涉房产网拍因无人竞拍而流拍，申请执行人同意以拍卖保留价接受该房产的，法院可裁定将拍卖房产抵偿本案民事判决书确定的全部义务 |
