本案中，申请人王岩岩称其于2007年8月与被申请人金陛公司签订《商品房买卖合同》，购买了北京市朝阳区××602号房屋，并按约定交纳了全部购房款，被申请人金陛公司也将该房屋交付给王岩岩，且未予过户非王岩岩过错造成。后因被申请人徐意君与被申请人金陛公司强制执行一案，法院对涉案房屋进行查封，王岩岩向法院提出案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行，但被驳回，不服北京市**人民法院（2015）高民终字第3762号民事判决，遂向**高人民法院申请再审。

本案从一审到再审审理中涉及到的一个核心争议焦点问题就是，在金钱债权的执行中，当同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形时，应如何适用《执行异议复议规定》**十八条与**十九条。

对此问题，一审北京市**中级人民法院于作出的（2015）二中民初字第00461号一审判决中持选择适用的观点，支持了原告的请求，其判决理由认为：对于《执行异议复议规定》**十八、二十九条两个条款，“其属于选择适用关系，而非排除适用关系，即对于被执行人为房地产开发企业、执行标的为该企业名下的商品房的，买受人符合上述其一条款，即可支持其执行异议。”

而二审北京市**人民法院则在（2015）高民终字第3762号二审判决中只审查了能否适用《执行异议复议规定》**十九条，仅仅以现有证据难以确定原告王岩岩“符合《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》**十九条关于排除执行的条件”，而驳回了王岩岩的诉讼请求。

**终，**高人民法院经审理认为《执行异议复议规定》**十八条、二十九条两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则《异议复议规定》**十八条与**十九条适用上产生竞合，两条文的适用应一并进行审查，并非能够适用**十九条就自然排斥适用**十八条。二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》**十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》**十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。

据此，**高人民法院指令北京市**人民法院再审本案。

从此案的审查理中我们可以看出，对于《执行异议复议规定》**十八、二十九条是选择适用的关系，只要满足其中之一，便可排除执行；还是相互排斥的关系，若执行标的物若为登记在开发商名下的不动产，只能适用**十九条，而排除**十八条的适用。**高人民法院虽未说明具体的理由，但表明了应采用“选择适用”的态度。从立法原意来看，**高院的这种态度也是符合《执行异议复议规定》**十八、二十九条对不动产的买受人予以尽可能充分的保护的初衷的。

故而，结合目前的社会背景和司法政策来看，《执行异议复议规定》**十八条、**十九条在产生竞合时应选择适用，满足其中之一条规定的适用前提，并不排斥对另一条的适用，不动产的买受人只要满足**十八条或**十九条规定的构成要件，即可达到对该房屋排除强制执行的目的。

作为律师对于此裁判观点的了解，有助于为此类案件的当事人安排诉讼策略。特别是当事人为不动产买受人时，应考虑是否存在《执行异议复议规定》**十八条、**十九条竞合的情形，若存在，应在诉讼中依据哪一条提出主张更加有利；以及如果案件已经经过了一审或二审，法院裁判是否存在排除适用其中一条的情形，若有，可考虑以“法律适用错误”为由提起上诉或申请再审。

对于《执行异议复议规定》**十八条、**十九条之间联系与区别的理解，简单做如下梳理：

1、联系

两条都是对不动产买受人物权期待权的保护。申请执行的债权都**是金钱债权。均要求在法院查封之前就已经签订合法**的书面买卖合同。

2、区别

（1）**十八条是对“无过错不动产买受人物权期待权的保护”，**十九条是对“房屋消费者物权期待权的保护”。**十九条适用的范围比**十八条更窄。是一般与特殊的关系。

（2）**十九条所指的执行标的**是开发商开发的商品房，且是一手房买卖，不包括二手房。**十九条适用的对象**是消费者，一般是自然人，如果法人或单位以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，也可以认定为消费者。房屋的性质一般为居住用房，不适用于写字楼、门面用房等经营性用房。

（3）如果买受人是消费者，且是一手房买卖，则适用**十九条规定，如果不是消费者，适用**十八条规定。

【本案适用】

1、《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）

**十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法**的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

**十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法**的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 

2、《中华人民共和国民事诉讼法》（自2013年1月1日起施行）

**百条　当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；

（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；

（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；

（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；

（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；

（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；

（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；

（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；

（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；

（十）未经传票传唤，缺席判决的；

（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；

（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；

（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

**百零四条　人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法**百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。**高人民法院、**人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。